U samom centru Subotice u planu izgradnja dvanaestospratnice, uprkos protivljenju zaštitara

Uz Otvoreni univerzitet, jednu od najviših građevina u Subotici, u planu je izgradnja kule gotovo identične visine, od 12 spratova. Izdavanje lokacijskih uslova kompaniji SMB Gradnja, koja je plac nekadašnjeg betonskog skeleta kupila od Grada Subotica, podelilo je institucije, a po pitanju izgradnje podeljeni su i političari u vlasti, pokazalo je istraživanje Magločistača.

Dok se Međuopštinski i Republički zavod za zaštitu spomenika kulture protive ovakvim gabaritima, bazirajući takav stav na svom tumačenju planova, Sekretarijat za građevinarstvo subotičke Gradske uprave i Javno preduzeće za upravljanje putevima, urbanističko planiranje i stanovanje poručuju da aktuelna planska dokumentacija tako nešto ipak – dozvoljava.

Gradonačelnik Subotice, Stevan Bakić, stoji iza stava dve lokalne institucije, dok je predsednik Skupštine grada Balint Pastor protiv izgradnje ovakvog objekta, ali nema instrumente da tako nešto spreči.

Pravnici, pak, tumače da je poslednja onog ko izdaje dozvolu, a to je Sekretarijat za građevinarstvo, čija tumačenja su identična tumačenju nadležne Pokrajinske urbanističke inspekcije koju smo ovim povodom takođe kontaktirali.

Dok se u političkom životu Subotice često insistira na očuvanju kulturne baštine grada Subotice uz poruke da višespratnicama nije mesto u centru grada, stvaraju se uslovi za podizanje upravo jedne takve zgrade.

Sekretarijat za građevinarstvo Gradske uprave izdao je početkom godine lokacijske uslove za izgradnju poslovno-stambene zgrade u strogom centru grada, na prostoru nekadašnjeg betonskog skeleta pored zgrade Otvorenog univerziteta, suprotno uslovima koje je investitoru prethodno izdao Međuopštinski zavod za zaštitu spomenika kulture u Subotici, koje je potvrdio Republički zavod za zaštitu spomenika kulture.

Buduća višespratnica, koju će da gradi SMB Gradnja iz Subotice, nalazi se u okviru gradskog jezgra, koje je utvrđeno za prostornu kulturno-istorijsku celinu od velikog značaja za Republiku Srbiju.

Sekretarijat za građevinarstvo odbacio stručno mišljenje institucija

Sekretarijat za građevinarstvo Gradske uprave Grada Subotice izdao je 10. januara ove godine kompaniji SMB Gradnja lokacijske uslove za izgradnju poslovno-stambene zgrade, ignorišući stručno mišljenje i uslove koje je prethodno izdao Međuopštinski zavod za zaštitu spomenika kulture u Subotici (MZZSK).

Kako je navedeno u dokumentaciji Sekretarijata, lokacijski uslovi su izdati na osnovu Plana detaljne regulacije centra grada Subotice – Zona I, i njegovih izmena iz 2018. godine, a ovi uslovi su osnov za izradu projekta za građevinsku dozvolu. Lokacijski uslovi važe dve godine od dana izdavanja ili do isteka važenja građevinske dozvole izdate u skladu sa ovim uslovima.

Prema planu, predmetna parcela se nalazi u delu koji je namenjen za zonu komercijalno–poslovnih sadržaja, navodi se u dokumentaciji i dodaje da se „unutar predmetne zone osim komercijalno-poslovnih objekata, dozvoljava izgradnja i poslovno-stambenih objekata“.

„Poslovni prostor planiran je od prvog do šestog sprata, dok su od sedme do dvanaeste etaže planirane kao stambene. Planirana je izgradnja ukupno 22 stambene jedinice i ukupno 6898,00 m² korisne površine poslovnih prostorija, dok je potreban broj parking mesta 120, pa je predviđena izgradnja podzemne garaže za vozila na dva nivoa“, stoji u dokumentu.

RZZSK i Sekretarijat različito tumače PDR i druge planove

Sekretarijat za građevinarstvo za Magločistač tvrdi da „u potpunosti poštuje važeće planske dokumente i da se prema njima izdaju upravni akti“.

Međutim, sa njihovim tumačenjem važećeg PDR-a ne slažu se u Republičkom zavodu za zaštitu spomenika kulture, a po njihovom mišljenju Sekretarijat za građevinarstvo ne samo da nije poštovao važeći PDR, već i druge, više planske dokumente.

„Predmetni Lokacijski uslovi su morali biti izdati uz poštovanje više važećih planskih dokumenata kojima je definisano uređenje Zone I gradskog jezgra i njegove izmene (2010, 2011, 2018), Prostorni plan grada Subotice (2012) i Generalni Urbanistički Plan Subotica Palić 2030 (2018) – što nije realizovano“, smatraju u RZZSK.

Republički zavod za zaštitu spomenika kulture je u dopisu Međuopštinskom zavodu za zaštitu spomenika kulture, u avgustu 2021. godine, naveo da izgradnja objekata na predmetnoj parceli „može imati samo poslovno-komercijalnu namenu kako je predviđeno u Izmenama PDR-a Zone I za blok D, a da zauzeće parcele objektom, parking-mestima i prilaznim stazama može biti maksimalno 80 odsto jer se na parceli najmanje 20 odsto moraju nalaziti zelene površine“. Takav stav deli i MZZSK.

Međutim, Sekretarijat u lokacijskim uslovima navodi da se na predmetnoj parceli može graditi poslovno-stambeni objekat. U odgovoru našem mediju citiraju stranu 16. pomenutog plana, u kojoj se, između ostalog navodi sledeće:

„Na potezu uz Otvoreni univerzitet (lokacija nekadašnjeg ‘skeleta’) pa zaključno sa planiranim pasažom, koji povezuje ulicu Partizansku sa unutrašnjošću bloka, planirana je izgradnja poslovno-stambenog ili poslovnog objekta”, navodi se u tekstu plana.

U lokacijskim uslovima se zaista konstatuje da prema Planu procenat učešća zelenila u sklopu ove zone iznosi minimum 20 odsto, ali je na osnovu idejnog rešenja planiran zeleni krov iznad dela objekta spratnosti 2Po+P+6. Što će u praksi značiti da će potrebne zelene površine biti zadovoljene – na šestom spratu objekta, gde kreće da „niče“ kula.

„Procenat zelenila parcele nakon izgradnje iznosi 36,7 odsto“, navodi se u lokacijskim uslovima.

U MZZSK takođe napominju da je na predmetnoj parceli moguće izgraditi slobodnostojeći objekat i to mnogo niži, da bi se ispoštovala minimalna udaljenost novog objekta u odnosu na postojeće.

Dalje, zaštitari navode i da svako naselje treba u kontinuitetu razvijati uz poštovanje nasleđenih prostornih i graditeljskih vrednosti: ulica, trgova, blokova, parcela, regulacionih i građevinskih linija, specifičnih nasleđenih tipova objekata, spratnosti, vizura, vizuelnog identiteta i slično, a nove intervencije uskladiti sa nasleđenim vrednostima.

„Sa stanovišta zaštite Prostorno kulturno-istorijske celine Gradsko jezgro Subotice kao ambijentalne celine ne bi trebalo dopustiti stambenu namenu planiranog objekta“, zaključuju u RZZSK.

Sve ovo su u Sekretarijatu, ali i Javnom preduzeću za upravljanje putevima, urbanističko planiranje i stanovanje odbacili pošto smatraju da ništa od toga nije u skladu sa izmenama PDR-a iz 2018. godine.

Preciznije: u odrednicama važećeg PDR-a, čije izmene je prihvatila Skupština grada Subotice krajem 2018. godine, ispoštovani su prethodni uslovi Međuopštinskog zavoda, iz septembra iste godine. Dve godine kasnije, po njihovom tumačenju, isti Zavod za ovaj konkretan objekat izdaje uslove koji su suprotni onome što su sami propisali za izmene PDR-a.

„MZZSK Subotica izdao je prethodne uslove za izradu lokacijskih uslova u novembru 2021. godine, koji su u suprotnosti sa elementima izdatih za izmenu PDR-zona I (blok ’D’)“, tvrde u gradskom Sekretarijatu za građevinarstvo.

Isto mišljenje deli i Javno preduzeće za upravljanje putevima, urbanističko planiranje i stanovanje Subotica koje u svom odgovoru za Magločistač navodi da, ukoliko imalac javnih ovlašćenja postupi suprotno odredbama stava 10 ovog člana Zakona o planiranju i izgradnji, a koji propisuje da „uslovi koje dostavljaju imaoci javnih ovlašćenja ne mogu biti u suprotnosti sa uslovima iz planskog dokumenta na osnovu koga se izdaju lokacijski uslovi“, onda nadležni organ izdaje lokacijske uslove isključivo u skladu sa urbanističkim i drugim parametrima iz važećeg planskog dokumenta.

„Ovo nedvosmisleno ukazuje na to da je Sekretarijat za građevinarstvo postupio u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji“, napominju u ovom preduzeću.

Dodaju da se parcela na kojoj je planirana izgradnja nalazi u zoni komercijalno-poslovnih sadržaja i da je izuzetno dozvoljena izgradnja poslovno-stambenih objekata (odnos stanovanje : poslovanje je maksimalno 30 : 70 odsto).

„Ovo nedvosmisleno ukazuje na to da su pravila građenja koja su implementirana u ishodovane Lokacijske uslove urađene u skladu sa važećim Planom detaljne regulacije i Zakonom o planiranju i izgradnji“, navodi se u odgovoru.

Zaštitari dodaju da Generalni urbanistički plan (GUP Subotica Palić do 2030) iz 2018. eksplicitno propisuje visinu novih objekat u gradskom jezgru – P+4+Pk. Na ove tvrdnje u Sekretarijatu za građevinarstvo iznose stav da je Generalni urbanistički plan strateški dokument, a ne sprovedbeni, a da pomenuti Prostorni plan grada Subotice „nije merodavan za predmetnu lokaciju“.

U RZZSK smatraju da je u ovom momentu „jedina moguća akcija, u cilju sprečavanja izgradnje potpuno neprimerene dvanaestospratnice u centru Subotice, pored sve malobrojnijeg lokalnog stanovništva, podnošenje zahteva Republičkoj urbanističkoj inspekciji u cilju vršenja inspekcijskog urbanističkog nadzora“ u delu kontrole izrade i donošenja Izmena i dopuna PDR iz 2018. godine i kontrole da li su lokacijski uslovi od 10. januara ove godine izdati u skladu planskim dokumentom, odnosno zakonom i propisima donetim na osnovu zakona.

Tim povodom je Magločistač uputio pitanja i Republičkoj urbanističkoj inspekciji koja nas je uputila da se obratimo Pokrajinskoj inspekciji.

Oni u odgovoru citiraju prethodno navedene stavove Zakona o planiranju i izgradnji i Uredbe o lokacijskim uslovima na koje se pozivaju i Sekretarijat i pomenuto javno preduzeće – da „u postupku izrade lokacijskih uslova, nadležni organ ne pribavlja uslove za projektovanje i priključenje koji su sadržani u potvrđenom urbanističkom projektu, izrađenom za potrebe izgradnje objekta za koji se ti lokacijski uslovi izdaju“, kao i  da „uslovi koje dostavljaju imaoci javnih ovlašćenja ne mogu biti u suprotnosti sa uslovima iz planskog dokumenta na osnovu koga se izdaju lokacijski uslovi, niti menjati utvrđeni urbanistički parametri“.

Šta propisuje plan, a šta lokacijski uslovi?

Izmenama dela Plana detaljne regulacije centra grada Subotice – Zona I ( blok “D”) navedeno je sledeće:

„Reper u ovom podbloku predstavlja objekat Otvorenog univerziteta sa svojom desetospratnom ’kulom’ kao jednim od visinskih repera ovog dela grada. Na potezu uz Otvoreni univerzitet (lokacija nekadašnjeg ‘skeleta’) pa zaključno sa planiranim pasažom, koji povezuje ulicu Partizansku sa unutrašnjošću bloka, planirana je izgradnja poslovno-stambenog ili poslovnog objekta, uz obavezu da prve dve etaže planiranog objekta (prizemlje i prvi sprat) moraju biti poslovni. Vertikalni gabarit planiranog objekta je P+5 sa obaveznom jednom podzemnom etažom namenjenoj podzemnoj garaži i to ispod celog gabarita prostora za gradnju, osim dela ispod planiranog pasaža ka Partizanskoj ulici. Obzirom na okruženje na ovom planiranom objektu dozvoljena je izgradnja visinskog akcenta ’kule’ uz uslov da njen horizontalni gabarit može da zauzme maksimalno 40 odsto osnovnog gabarita objekta“.

U delu koji se odnosi na prostor nekadašnjeg skeleta navodi se i da „minimalna veličina parcele za izgradnju poslovnih objekata u zonama komercijalno-poslovanja je 800 m², dok maksimalna veličina parcele nije uslovljena”.

Ova odrednica pojavljuje se i u lokacijskim uslovima izdatim SMB Gradnji, čije idejno rešenje zauzima gotovo sto odsto, ali ne i ona koja kaže da „vertikalni gabarit planiranog objekta je P+5“.

Sekretarijat u lokacijskim uslovima dozvoljava izgradnju šestospratnog poslovnog objekta, postavljenog na dva nivoa podzemnih garaža, na kojem niče stambena kula praveći kaskadno otklon od Otvorenog univerziteta, sve do krajnjeg 12. sprata.

„Nivo prizemlja predviđen je za komercijalne i ugostiteljske sadržaje, kao i za formiranje ulaznih zona za stambeni i poslovni deo objekta. Tipska etaža (od 1. do 6. etaže) ima namenu poslovanja, koja je ostvarena jedinicama poslovnih apartmana različite strukture. Usled povlačenja fasade od susednog objekta, površine poslovnih prostora se smanjuju sa spratnošću, dok su poslovni apartmani tipski. Nadzemne etaže (od 7. do 12. etaže) koje formiraju kulu kaskadno se smiču za oko 66 cm, povlačeći se od susedne kule Otvorenog univerziteta visoke 43.5 m. Etaže su u funkciji stanovanja, strukture od dvosobnog do petosobnog. Na poslednjoj etaži su formirani dupleks stanovi sa galerijskim prostorom, veće kvadrature i standarda“, navedeno je u lokacijskim uslovima.

„Što se tiče odredbe iz Plana kojom je određeno da horizontalni gabarit ’kule’ ne može da zauzme više od 40 odsto ukupnog gabarita planiranog objekta, to je usklađeno na način da je ’fasada kule’ uz postojeći objekat Otvorenog univerziteta formirana kao kosa ravan kako bi se stvorio otklon od postojećeg visokog objekta, a na taj način se i njen horizontalni gabarit po etažama sužava prema vrhu gde iznosi 39,24 odsto ukupnog horizontalnog gabarita objekta. Prema priloženom Obrazloženju glavnog projektanta, srednja površina svih etaža kule iznosi 39,95 odsto gabarita objekta“, predviđaju lokacijski uslovi.

Milić: Organ koji izdaje građevinsku dozvolu sam odlučuje

„Problem je u tome što organ koji izdaje građevinsku dozvolu ne mora da uvaži bilo čije mišljenje jer je samo taj organ nadležan da odlučuje“, kaže pravnik Veljko Milić za Magločistač.

Prema njegovom mišljenju, ako investitor ima lokacijske uslove, po zakonu, izdavanje građevinske dozvole je jedna prilično formalna procedura gde se ne odlučuje o suštini nego se samo gleda da li je uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole predata sva neophodna dokumentacija, projekti, da li su plaćene takse.

Kada se propusti taj rok za osporavanje lokacijskih uslova, praktično ne može da se osporava ni građevinska dozvola, smatra Milić i dodaje da, „ako u lokacijskim uslovima piše da može da se gradi, nemaju na osnovu čega da ne izdaju građevinsku dozvolu“.

„Jako mnogo borbe i živaca je potrebno da bi se ovako nešto oborilo, a i kada se na sudu obori, najčešće samo izdaju novu građevinsku dozvolu“, upozorava Milić.

Gradonačelnik Subotice Stevan Bakić je rekao za naš portal da je u potpunosti saglasan sa odgovorom struke, Sekretarijata za građevinarstvo i Javnog preduzeće za upravljanje putevima, urbanističko planiranje i stanovanje.

Pastor: SVM je protiv izgradnje dvanaestospratnice

„Mi smo sa gradonačelnikom Subotice razgovarali o ovoj temi još na početku mandata i nema apsolutno ni konflikta ni nesuglasica oko ovog pitanja između nas. Ja sam tada njemu nedvosmisleno rekao da je SVM protiv izgradnje ovog objekta, zbog toga što to ruši izgled gradskog jezgra koji je na tom prostoru već narušen nekoliko decenija kada je zgrada Otvorenog univerziteta izgrađena, ali je ovde reč i o visini i o drugim detaljima“, rekao je za Magločistač potpredsednik Saveza vojvođanskih Mađara i predsednik Skupštine grada Subotica, Balint Pastor.

Prema njegovom mišljenju, na tom prostoru bi trebalo izgraditi podzemnu garažu.

„Ali ovo nije pitanje želja i ovde nije reč o tome da sadašnja gradska vlast može da učini bilo šta protiv toga, jer je voz prošao za vreme prošlog mandata – ugovor je potpisan. Pre potpisivanja ugovora je čitava procedura po tada važećim zakonima okončana i 2019. godine je i detaljan ugovor o otuđenju građevinskog zemljišta potpisan sa investitorom“, naveo je Pastor.

On napominje da SVM nije protiv investitora „jer je taj investitor mnogo toga dobrog izgradio u ovom gradu“, nego jednostavno smatraju „da tamo takav objekat ne treba da se izgradi“.

„Ali tu manevarskog prostora apsolutno nema zbog toga što građani treba da znaju da, ukoliko bi grad želeo nešto da učini protiv tog projekta, onda bi trebalo inicirati raskid ugovora, a investitor bi imao sve mogućnosti i pravo da traži tužbom naknadu štete od Grada koja bi mogla da iznosi nekoliko miliona evra“, ocenio je Pastor.

Takođe, on dodaje da bi bilo apsolutno neozbiljno da se pošalje takav signal budućim investitorima da Grad raskida punovažne ugovore po ceni naknade štete.

„A sa druge strane, ne znam kako bismo mogli da objasnimo građanima da nećemo investirati u vodovodnu i kanalizacionu mrežu, izgradnju puteva, nego ćemo više miliona evra narednih godina plaćati na ime naknade štete investitoru jer je prethodna gradska vlast takav ugovor na osnovu tada važećih propisa sa tim investitorom potpisala“, podseća Pastor.

Kada će investitoru biti izdata građevinska dozvola i kada će započeti izgradnja dvanaestospratnice, tačnije „kule“ u strogom centru grada, da li će još neka od institucija reagovati – ostaje nam da vidimo u narednom periodu.

Ovaj tekst je nastao u okviru projekta „Iza vesti: Podizanje kvaliteta informisanja u Subotici, Bačkoj Topoli, Malom Iđošu“ koji Magločistač realizuje uz podršku European Endowment for Democracy (EED). Stavovi i mišljenja izneti u ovom tekstu ne predstavljaju nužno i mišljenje donatora.