Tržište nekretnina u Subotici: Cene stanova rastu, potražnja ne jenjava

Prosečna cena kvadrata u novogradnji u Subotici je 2018. iznosila 749 evra, a u prvom polugodištu tekuće, 2021. godine 861 evro, pokazuju podaci Republičkog geodetskog zavoda. Istovremeno, za kvadrat novogradnje je trebalo izdvojiti minimalno 496 evra, a 1.113 maksimalno 2018. godine, dok se ove, 2021. taj raspon cena kreće od 602 evra minimalno do 1.203 evra maksimalno po metru kvadratnom novogradnje.

Takav skok cena ne utiče, međutim, na potražnju za novim stanovima. Samo tokom prvih šest meseci ove godine zaključeno je 273 ugovora o kupovini stana od investitora, dok je, na primer, čitave 2018. takvih transakcija bilo gotovo duplo manje, 148.

 „Od 2019. godine tržišne cene nekretnina, posebno novogradnje, otišle su nagore, a razlog tome je isključivo porast cena građevinskog materijala. U pitanju je ogromno povećanje cena građevinskog materijala, a čak se i ne zna dokle će to da ide“, objašnjava za portal Magločistač predsednica grupacije posrednika u prometu nekretnina pri Regionalnoj privrednoj komori Subotica i vlasnica Cenzar nekretnine u Subotici Nevenka Peić.

To ide do te mere da pojedini dobavljači, kaže ona, neće da daju ponude investitorima jer ne znaju u kom pravcu će dalje da se formiraju cene, zbog čega ni sami investitori ne mogu da odrede cenu kvadrata:

„Vi jednostavno ne možete da gradite nešto novo, a da vam cena ostane ista. Kalkulišu sa jednom cenom, a usled ekspanzije cena materijala, za koje ne znamo dokle će da idu, cene se menjaju. Čelik je na svetskom tržištu ’otišao gore’. Kod nas je konkretno cigla poskupela, armatura, cement, a suočavamo se i sa nedostatkom radne snage, što takođe utiče na cene.“

Predviđanja, kaže dalje ona, idu u pravcu daljeg rasta cena u novogradnji, koja i pored toga ostaje mnogo interesantnija za kupovinu mladim ljudima nego starogradnja jer postoji mogućnost povrata PDV-a, što za budžet mnogo znači, a stambeni krediti su i dalje povoljni.

 „Danas svako kome plata dozvoljava može da podigne kredit i kupi stan. Kamate su pale. Bile su 3,47, a danas su 2,5, što je povoljno, pa se ljudi opredeljuju da kupuju stanove u novogradnji. Bolje je da neko plaća sebi ratu kredita, nego da je podstanar i da isto toliko plaća drugom, kad od toga jednostavno nema ništa“, kaže Peić.

Prema njenim rečima, na potražnju za stanovima u Subotici utiče i činjenica da se dosta ljudi, i to mladih, doseljava u grad, privučeni poslovima u Industrijskoj zoni ili u drugim preduzećima, što amortizuje činjenicu da se mnogo ljudi i iseljava iz Subotice, pa tržište nekretnina nesmetano živi.

Bez podataka o broju novih zgrada u Subotici

Sekretarijat za građevinarstvo pri Gradskoj upravi grada Subotice u odgovoru za Magločistač navodi da je od 1. januara do 3. septembra 2021. godine izdao ukupno 223 potvrda o prijavi radova za radove na teritoriji grada. Međutim, kako navode, ovaj broj ne pokazuje koliko trenutno ima otvorenih gradilišta kada je u pitanju novogradnja, to jest, izgradnja novih stambenih zgrada na teritoriji Subotice, već ukupan broj prijavljenih radova u šta se ubrajaju i sve druge, manje izgradnje i radovi.

„Mi samo izdajemo potvrde o prijavi radova, a to ne znači da je investitor i započeo izgradnju“, navodi se u odgovoru.

Sekretarijat za inspekcijsko-nadzorne poslove Gradske uprave grada Subotice takođe ne raspolaže ovakvim podacima. „Građevinska inspekcija nije u obavezi da vodi statistiku broja gradilišta na teritoriji grada Subotica“, navode u ovom Sekretarijatu.

Štaviše, življe je nego ikada pre.

Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, u Subotici je u prvih šest meseci ove godine registrovano ukupno 620 kupoprodaja stanova (273 u novogradnji, 337 u starogradnji), što po obimu svrstava ovaj grad na peto mesto u Srbiji – iza Novog Sada, Beograda, Niša i Kragujevca.

Subotica je, pak, na prvom mestu po broju prodatih kuća u odnosu na sve ostale opštine i gradove u zemlji (u prvom polugodištu 2021. kuće su prometovane 690 puta), a na trećem mestu kada se radi o registrovanim kupoprodajama građevinskog zemljišta, iza Novog Sada i Sopota.  

Subotički majstori imaju pune ruke popravki u novogradnji

Jedan od majstora u Subotici, koji je želeo da ostane anoniman, kaže za Magločistač da najveći broj narudžbi za posao dobija od građana koji su kupili stanove u novogradnji.

„U odnosu na starogradnju, novogradnja prednjači kada su u pitanju razne popravke u stanovima. Najčešći problemi sa kojima nam se klijenti obraćaju odnose se na probleme sa prozorima, vratima, parketom, terasama iz kojih se uliva voda“, navodi ovaj majstor, pa se stiče utisak da su sve te zgrade „sklepane na brzinu“.

Sve ukupno posmatrano, Subotica je na trećem mestu u Srbiji po obimu prometa nepokretnosti koji beleži 2.216 transakcija, iza Novog Sada (7.873) i Zemuna (2.832), a na četvrtom mestu po obimu novčanih sredstava na ovom tržištu koji je u prvih šest meseci tekuće godine bio „težak“ 63 miliona evra.

Poređenja radi, u Novom Sadu je na tržištu nepokretnosti u posmatranom periodu bilo prometovano 327 miliona evra, u beogradskim opštinama se obim novčanih sredstava kretao od 291 milion evra na Savskom Vencu do 70 miliona evra na Čukarici, dok je na trećem mestu u Srbiji opština Čajetina sa 74 miliona evra.

Đorđević: Stanovi se u većoj meri kupuju za gotovinu

U Izveštaju o stanju na tržištu nepokretnosti za prvo polugodište 2021. godine Republičkog geodetskog zavoda se navodi i podatak da je dominantan način plaćanja keš – nepokretnosti su u 84 posto slučajeva plaćane gotovinom, a tek u 16 posto iz kreditnih sredstava.

Proporcija je nešto drugačija kada se radi o stanovima: u 63 posto slučajeva ova vrsta nepokretnosti se kupuje u gotovini, a u 37 posto slučajeva na kredit, što je republički prosek u koji se uklapa Subotica.

Koordinator Globalne inicijative protiv transnacionalnog organizovanog kriminala za Srbiju i Crnu Goru Saša Đorđević kaže za Magločistač da ta činjenica da se stanovi u Srbiji u većoj meri kupuju za gotovinu može da se dovede u vezu sa tzv. pranjem novca.

Prema istraživanju ove organizacije, očigledno je da pandemija nije uticala na sektor građevine u Srbiji, a da je skok u cenama posledica kombinacije skoka cena građevinskog materijala na svetskom nivou, budući da je Srbija orijentisana na uvoz materijala, i prisustva pranja novca.

„Postoje investitori koji legalno trguju, a gotovinu koju su zaradili od prodaje stanova dalje ulažu u gradnju. Takođe, ima ljudi koji nemaju poverenje u banke, već štede kroz kupovinu nekretnine, što je u Srbiji uobičajeno, ali i ljudi koji su zaradili penziju u inostranstvu i žele da nastave život u Srbiji, pa kupe stan, najčešće u Beogradu ili Novom Sadu. Postoje i pojedinci koji peru novac od nezakonitih aktivnosti u izgradnju stambenih objekata sa ili bez građevinske dozvole, koji izazivaju još veću sumnju“, navodi Đorđević.

Zakon o sprečavanju pranja novca predviđa da se keš može koristiti za kupovinu nepokretnosti do 10.000 evra, objašnjava Đorđević, i dodaje da sve preko toga mora da ide preko banke, što zahteva i proveru porekla novca.

„Postoji nekoliko načina pranja novca kroz nekretnine. Kupci plaćaju stan pre nego što je useliv i kada mu je vrednost manja, ili se građevinski materijal dobavljačima isplaćuje u gotovini. Prijavljuju se veliki zajmovi koji nisu od banaka ili nema posrednika između direktnog investitora i kupca. Tada je lakše ugovarati aranžmane za pranje novca“, kaže Đorđević.  

Prisustvo pranja novca u sektoru nekretnina se vidi u značajnom povećanju cena u kratkom roku, što dovodi do velike disproporcije između cena nekretnina u pojedinim gradovima ili delovima gradova i prosečnog životnog standarda.

U istraživanju Globalne Inicijative navodi se da u Srbiji cene kvadrata dramatično rastu od 2018. godine. Na primer, kvadrat na Vračaru je 2018. godine bio oko 1.700 evra, a 2020. je bio oko 2.200. Slična situacija je na Novom Beogradu. U 2018. godini, kvadrat je mogao da se kupi za oko 1.200 evra, sada je oko 2.000 evra i više u zavisnosti od lokacije.

 „Sumnje na pranje novca su veće ako su stanovi prazni“, zaključuje naš sagovornik.